Kontakt z sąsiadami naszego mieszkania, które komuś wynajmujemy.

Jeżeli jest możliwość, to warto mieć kontakt z sąsiadami wynajmowanego mieszkania.

Sąsiedzi mogą się z nami skontaktować w przypadku jakichś zdarzeń losowych lub innych spraw związanych z naszym mieszkaniem lub z naszymi lokatorami. 

Niestety sąsiedzi też bywają różni i mogą dzwonić ze skargą  na naszych lokatorów z błahych powodów, np. że lokatorzy kąpią się w nocy, albo głośno rozmawiają.

Przezorny zawsze ubezpieczony – ubezpiecz wynajmowane mieszkanie.

Wynajmując komuś mieszkanie jest zawsze nutka niepewności, ponieważ nasza własność jest w rękach obcych ludzi. Wynajmujący lokatorzy mogą świadomie lub nieświadomie zniszczyć nasze lub innych mienie. Nawet jeżeli mamy porządnych lokatorów mogą pojawić się tak zwane zdarzenia losowe (np. pożar, zalanie mieszkania, przepięcie, itp.) w wyniku których możemy utracić nasze mienie.

W wyniku takich zdarzeń może okazać się, że mieszkanie lub lokal które wynajmowaliśmy może nie nadawać się do użytku lub będzie wymagać  generalnego remontu, za który będziemy musieli zapłacić z własnej kieszeni lub będziemy musieli wyegzekwować od sprawcy zdarzenia (polubownie lub na drodze sądowej). Może się też okazać, że to my będziemy musieli pokryć straty powstałe u innych poszkodowanych jeżeli zdarzenie nastąpiło w naszym mieszkaniu.  Oczywiście zdarzenia losowe bywają różne i różne są ich skutki. Jakby nie było to i tak będzie to dla nas kłopot. Dla tego warto ubezpieczyć mieszkanie.

Ubezpieczenie mieszkania / domu na miarę potrzeb.

Na rynku ubezpieczeń jest duża konkurencja, a koszty ubezpieczenia mieszkania nie są małe. Dla tego warto porównać  oferty z różnych towarzystw ubezpieczeniowych  i wybrać tą która nam najbardziej odpowiada. Towarzystwa ubezpieczeniowe w swoje ofercie mają wiele odmian i wariantów ubezpieczeń mieszkań i domów.  Zakres ubezpieczenia można dobrać do naszych potrzeb. Wysokość składki ubezpieczenia zależy od sumy ubezpieczenia, zakresu ubezpieczenia i dodatkowych opcji, a także od towarzystwa ubezpieczeniowego. Dlatego ważne jest abyśmy poszukiwania najlepszej oferty zaczęli od określenia naszych potrzeb: co i w jakim zakresie chcemy objąć ochroną, czego się obawiamy najbardziej ( np. pożar, zalanie, kradzież, dewastacja, itp.), a  z czego możemy zrezygnować  np. ze względu na lokalizację. 

Mając ubezpieczone mieszkanie, które komuś wynajmujesz masz większy komfort psychiczny i mniej zmartwień. 

Jak wynajmować komuś mieszkanie - porady

Masz wolne mieszkanie, które chciałbyś wynająć? Zastanawiasz się, jak to zrobić, aby bezpiecznie

i korzystnie je wynająć? Od 2009 roku wynajmuję mieszkanie i co nieco mogę doradzić.

            Od czego zacząć?

Przeznaczone mieszkanie możesz wynająć nieumeblowane lub umeblowane i wyposażone. Szybciej 

i bardziej korzystnie wynajmiesz mieszkanie w pełni umeblowane i wyposażone w meble, 

sprzęt AGD i RTV, tak aby wynajmujący mógł od razu zamieszkać.  

Niezależnie czy chcemy wynajmować umeblowane lub nieumeblowane musimy je pod wynajem przygotować.

Przygotowując mieszkanie do wynajmu musimy:

a.     Dopilnować, aby sufity, ściany i podłogi były czyste i schludne – w razie czego umyć je lub nawet pomalować.

b.   Dopilnować, aby oświetlenie i gniazdka elektryczne czyli  instalacja elektryczna mieszkania była sprawna i odpowiednio zabezpieczona.

c.    Usunięte wszelkie usterki – np. przeciekający kran lub spłuczka toaletowa, opadnięte drzwiczki od szafki, itp. Większość drobnych usterek można usunąć w własnym zakresie przy niewielkich nakładach finansowych. Do niektórych poważniejszych usterek trzeba wezwać fachowca. Czasami zdarzają się drobne uszkodzenia, najczęściej związane z eksploatacją, których nie ma możliwości naprawić lub ich naprawa może wiązać się z dużymi nakładami finansowymi – np. odpryski w zabudowanej wannie.

d.      Dopilnować, aby stolarka okienna była sprawna, czyli prawidłowo uszczelniona, a zamykanie i otwieranie okien nie sprawiało kłopotów.

e.      Skompletuj klucze do wszystkich zamków, a w przypadku zmiany lokatorów warto wymienić zamki drzwi wejściowych do mieszkania, piwnicy lub innych wynajmowanych pomieszczeń,  zaraz po zdaniu mieszkania. Nie masz pewności że poprzedni lokator nie zrobił kopii kluczy do mieszkania, i nie wejdzie do niego podczas naszej lub co gorsze nieobecność nowych lokatorów. O wymianie zamków na nowe warto poinformować nowych lokatorów, aby wynajmowanym mieszkaniu czuli się komfortowo.

f.  Na koniec warto posprzątać mieszkanie przed jego prezentacją potencjalnie zainteresowanym wynajmem.

2.       Ustalenie ceny wynajmu.

Zanim zdecydujesz się zamieścić ogłoszenie dotyczące wynajmu ustal, za jaką cenę chcesz je wynajmować. Pomoże Ci w tym przejrzenie podobnych ofert wynajmu w okolicy mieszkania, które chcesz wynajmować. Zwykle bierze się pod uwagę standard mieszkania, metraż oraz lokalizację. Warto być przygotowanym do negocjacji ceny wynajmu, oraz przemyśleć jej dolną granicę.

3.       Podjęcie decyzji, czy wynajmujemy mieszkanie przy pomocy pośrednika, czy na własną rękę.

Wszystko to zależy od naszego czasu jakim dysponujemy i naszej wygody.

Korzystając z biura nieruchomości – pośrednik , pozbywamy się problemów z przygotowaniem ogłoszenia, odbieraniem telefonów oraz prezentacją mieszkania. Trzeba pamiętać o tym że pośrednik za swoją pracę pobierze prowizję. Prowizję pośrednik może pobrać od nas lub może ona zostać przeniesiona na najemcę, co może wiązać się z uszczupleniem grona zainteresowanych.

Jeżeli nie skorzystamy z usług biura nieruchomości, musimy się zaangażować w przygotowanie odpowiedniego ogłoszenia, jego zamieszczenie, oraz odbieranie telefonów i prezentacją mieszkania.

4.       Przygotowanie dobrego ogłoszenia.

Jeżeli decydujemy się na samodzielne wynajmowanie mieszkania musimy się przyłożyć do stworzenia ogłoszenia. Aby zaoszczędzić czas nasz i zainteresowanych wynajęciem ludzi, ogłoszenie musi być dobrze przygotowane i zawierać rzetelne informacje.  Dobrze przygotowane ogłoszenie pozwoli uniknąć powtarzających się pytań, i marnowanie czasu na prezentację mieszkania ludziom, którzy czytając nasze ogłoszenie spodziewali się czegoś innego.  Ogłoszenie powinno zawierać następujące informacje:

a.       Adres – nie koniecznie musi być dokładny, a powinien zawierać podstawowe informację

      o lokalizacji jak: miejscowość, dzielnica, ulica ( czasami warto podać przynajmniej nr budynku, szczególnie, gdy znajduje się on przy jednej z dłuższych ulic w mieście). Czasami dokładna lokalizacja szczególnie w pobliżu sklepów, parków, przystanków komunikacji miejskiej, lub pobliżu wyższych uczelni  może być atutem dla zainteresowanych wynajmem.

b.      Podstawowe informacje o mieszkaniu -  liczbie pokoi, metraż, piętro – warto wpisać jaki jest rozkład mieszkania,  jak duże są pokoje, czy są rozkładowe, czy przejściowe. Powinna się znaleźć także informacja o stanie umeblowania i wyposażenia ( sprzęt RTV/AGD ) przy opisie kuchni warto wspomnieć o kuchence – czy jest gazowa, czy elektryczna. 

      Dodatkowo warto  o dostępie do mediów jak: kablówka, Internet, itp.

c.       Informacja o budynku – dla niektórych ludzi istotną informacją to, czy mieszkanie do wynajęcia którym są zainteresowani znajduje się w bloku z wielkiej płyty czy może w kamiennicy 

      lub w innym budynku.

d.      Informacja o rodzaju ogrzewania – ma wpływ na komfort mieszkania, a przede wszystkim na jego koszty, co ma duże znaczenie dla wynajmujących. 

      Warto dodać również informację o ciepłej wodzie użytkowej.

e.      Informacja o kosztach – wyraźnie wyszczególnione ile wynosi koszt najmu, i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Należy określić szacunkową ich wartość. Jeżeli zamierzamy pobrać kaucję zabezpieczającą, to także taka informacja powinna się znaleźć w ogłoszeniu.

f.        Zdjęcia – ogłoszenia ze zdjęciami cieszą się większą popularnością. Zdjęcia powinny być aktualne i przede wszystkim wyraźne. Powinny jak najbardziej odzwierciedlać stan faktyczny mieszkania które chcemy wynająć. 

      Odradzam zatajanie faktycznego stanu licząc na to, że potencjalny najemca ostatecznie machnie ręką na nieco gorsze warunki.

g.       Film – coraz częściej w internetowych portalach z ogłoszeniami oprócz zdjęć można zamieszczać również filmy lub linki do strony z filmem. Dobrze nakręcony film przedstawiający nasze mieszkanie do wynajęcia może zaoszczędzić nam czas na osobistą prezentację mieszkania. Po obejrzeniu naszego filmu będą kontaktować się naprawdę zainteresowani wynajmem. Dodam że nie musimy dysponować drogim sprzętem i oprogramowaniem, aby nakręcić i zmontować taki film. Wystarczy aparatem lub telefonem nagrać kilka filmików, za pomocą programu Movie Maker (dostępny z Windowsem) zmontować je w jeden film i umieścić go np. na Youtube. Oto przykład takiego filmu: www.youtube.com/watch?v=-HBJdEXP7uQ

h.      Informacje kontaktowe – nr telefonu, adres e-mail. 

      Warto zaznaczyć też w jakich godzinach i jaką preferujemy formę kontaktu.

Gdy już przygotowaliśmy dobre ogłoszenie należy je opublikować.

5.       Gdzie zamieścić nasze ogłoszenie?

Najprostszym, a za razem najskuteczniejszym sposobem jest zamieszczenie naszego ogłoszenia w Internecie. W Internecie znajdziemy wiele popularnych portali z ogłoszeniami, np. allegro.pl, olx.pl, Gumtree.pl itp. Często na lokalnych portalach naszego miasta także znajdują się działy z ogłoszeniami. W większości przypadków zamieszczenie ogłoszenia w Internetowych portalach z ogłoszeniami jest bezpłatne, a opłaty pobierane są za wyróżnienie ogłoszenia. W portalach ogłoszeniowych bardzo często są rubryki w których wpisujemy dodatkowe informacje np. piętro, rok, budynku, czy dostępna jest piwnica, balkon, Internet, kablówka itp. Im dokładniej wypełnimy wszystkie pola tym bardziej ogłoszenie będzie lepsze. 

Należy pamiętać o zamieszczeniu wyraźnych zdjęć.

Ogłoszenie można zamieścić również w lokalnej prasie. W tym przypadku ogłoszenie jest płatne, lub musimy zakupić gazetę aby wypełnić specjalny kupon.

Kolejnym sposobem jest wydrukowanie własnego ogłoszenia i przyczepienie go na tablicach ogłoszeń np. na uczelniach wyższych, i innych miejscach w których dozwolone jest zamieszczanie ogłoszeń.

6.       Znalazłeś chętną osobę do wynajęcia twojego mieszkania  - Podpisz umowę najmu.

Umowa najmu to podstawa. Chroni ona dwie strony i pozwala uniknąć wielu nieporozumień zwłaszcza finansowych. Podstawa to dobrze przygotowana umowa oraz sporządzony w dniu wydania lokalu Najemcy, protokół zdawczo – odbiorczy ( jako Załącznik Nr 1 do umowy najmu), w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji, urządzeń i wyposażenia. Protokół ten stanowić będzie podstawę rozliczenia przy zwrocie lokalu.

7.       Wynajmując mieszkanie jaką wybrać formę opodatkowania?

Do wyboru mamy dwie formy opodatkowania – na zasadach ogólnych lub poprzez ryczałt.

8.       Dbaj o lokatorów i o mieszkanie.

Staraj się do minimum ograniczyć wizyty w mieszkaniu – pozwoli to poczuć się lokatorom komfortowo. Usterki zgłaszane przez lokatorów usuwaj jak najszybciej. Dobre relacje z lokatorami zwiększy ich zadowolenie, a tobie pozwoli zaoszczędzić czas na kolejne przygotowanie mieszkania do wynajmu i szukanie nowych lokatorów. 

Kontrola nad opłatami dodatkowymi (kosztami eksploatacyjnymi)

Rzadko kiedy w czynszu najmu zawarte są dodatkowe opłaty (koszty eksploatacyjne) takie jak opłaty za prąd, gaz, itp. Najczęściej "najemca" oprócz czynszu najmu musi dokonywać dodatkowych opłat na podstawie rachunków. 

W zależności od ustaleń między wynajmującym a najemcą opłaty dodatkowe może uregulować:

1 -  sam najemca, lub

2 -  wynajmujący,  doliczając najemcy dodatkowe opłaty do czynszu najmu.

Pierwsze rozwiązanie z pozoru wydaje się oczywiste, jednak po przeanalizowaniu kilku faktów dojdziemy do wniosku że drugie rozwiązanie jest lepsze zarówno dla najemcy jak i dla wynajmującego.

Przy pierwszym rozwiązaniu wynajmujący nie ma pewności, że najemca dokonuje opłat terminowo i czy w ogóle je dokonuje, a szczególnie, gdy wypowiedział nam umowę najmu.  Po pewnym czasie może okazać  się, że wynajmowane przez nas mieszkanie będzie zadłużone, a po najemcy ślad zaginie. Czasami jest tak, że najemca jest "zabiegany" i po prostu zgubi lub zapomni uregulować rachunki.

Drugie rozwiązanie (mimo że wynajmujący musi poświęcić swój czas) jest znacznie lepsze, gdyż wynajmujący ma pewność ,że opłaty dokonywane przez niego osobiście są terminowo opłacane i co najważniejsze, nie ma żadnych zaległości.

Dodatkowe opłaty na podstawie rachunków wynajmujący dolicza najemcy do czynszu najmu, a najemcy pokazuje lub daje kopie rachunków. Takie rozwiązanie jest również wygodne dla samego najemcy, jeżeli jest oczywiście wypłacalny. Najemca nie musi pamiętać o terminowych opłatach, płaci je jednorazowo przy zapłacie za czynsz najmu.

Od czego zacząć?

Przede wszystkim musimy zadbać o to, żeby wszystkie rachunki trafiały do nas, a nie do najemcy. W tym celu należy we wszystkich przedsiębiorstwach, które wystawiają nam rachunki zmienić adres do korespondencji i podać adres pod którym będziemy je odbierać. W ten sposób rachunki powinny docierać bezpośrednio do nas, i najemca nie będzie miał wymówki, że jeszcze nie dostał rachunku, lub że dostał go po terminie.

Rachunki dotyczące wynajmowanego mieszkania trzymajmy w jednym miejscu (najlepiej w segregatorze). Oczywiście sami musimy pilnować, aby opłacać je w terminie.

Licznik przedpłatowy - idealne rozwiązanie dla wynajmujących.

Aby zmniejszyć ryzyko zadłużenia wynajmowanego mieszkania warto zmienić sposób rozliczania za energię elektryczna. Najlepszym rozwiązaniem jest rozliczanie pre-paid, podobnie jak ma to miejsce w telefonach komórkowych działających w systemie przedpłatowym czyli "na kartę".
Przy przedpłatowym rozliczeniu odbiorca najpierw kupuje żądaną ilość energii elektrycznej, potem z niej korzysta i ma kontrolę nad jej zużyciem.
Jest to rozwiązanie idealne zarówno dla wynajmującego jak i najemcy.

Wynajmujący ma pewność, że najemca nie zadłuży mu mieszkania z tytułu opłat za energię elektryczną.
W przypadku gdy zapas zakupionej energii zostanie zużyty, dopływ prądu jest odłączony do czasu zakupienia następnego doładowania.

Najemca ma wydatki pod kontrolą i płaci za faktycznie zużytą energię elektryczną. Dzięki rozliczeniu pre-paid zakup doładowania porcji energii można dokonywać z dowolną częstotliwością oraz za dowolną kwotę. Sprawdzając stan licznika można na bieżąco kontrolować wpływ poszczególnych urządzeń na zużycie energii elektrycznej.

Aby przejść na takie rozliczanie musimy złożyć wniosek u dostawcy energii elektrycznej. Oczywiście wymiana licznika jest wiąże się z kosztami, a ich wysokość uzależniona jest od tego jaki licznik przedpłatowy będzie zamontowany (1-fazowy lub 3-fazowy).
Szczegółowe ceny należy sprawdzić u dostawcy energii elektrycznej.
Po podpisaniu umowy, dostawca energii elektrycznej wymienia tradycyjny licznik na licznik przedpłatowy, i otrzymujemy do niego specjalną kartę za pomocą której będzie można zakupywać doładowania energii elektrycznej w wyznaczonych punktach sprzedaży lub za pomocą Internetu na stronie dostawcy energii elektrycznej.
Po zakupie doładowania odbiorca otrzymuje 20-cyfrowy kod z taką ilością energii za jaką zapłacił. Kod wprowadza się za pomocą klawiatury licznika. Po wprowadzeniu kodu na wyświetlaczu licznika pojawi się ilość kWh zakupionej energii. Dodatkowo istnieje możliwość odczytania/sprawdzenia ile energii(kredytu) jest jeszcze do wykorzystania, przez co na bieżąco można kontrolować zużycie, a wydatki z nim związane można rozłożyć w czasie.

Instrukcje doładowania przedpłatowego licznika energii elektrycznej (pre-paid) znajduje się w instrukcji licznika lub można ją znaleźć na stronie internetowej dostawcy energii elektrycznej.

Uproszczona instrukcja wprowadzenia kodu doładowania

Z reguły najpierw należy wcisnąć klawisz " # ", na wyświetlaczu powinno pojawić się "C_____". Następnie wpisujemy 20-cyfrowy kod doładowania (w przypadku pomyłki ostatnie cyfry kodu kasuje się klawiszem " * " lub można rozpocząć wpisywanie kodu od początku wciskając klawisz " # ". Po wprowadzeniu poprawnego kodu na wyświetlaczu kodu powinna pojawić się informacja "dobry".

Co w przypadku gdy zapomnimy kupić doładowanie?

Spokojnie, liczniki przedpłatowe mają funkcję "Okres ochronny".
Okres ochronny gwarantuje dostawę prądu w weekendy i święta, a zużyta energia elektryczna jest debetowana w przypadku gdy kredyt w liczniku będzie równy "0". Po zakończeniu okresu ochronnego, jeżeli nie doładujemy licznika licznik odcina dopływ prądu do czasu kolejnego doładowania. Po doładowaniu licznika ilość zakupionej energii elektrycznej pomniejszana jest o wartość debetu powstałego w okresie ochronnym. Dla tego należy zakupić taką ilość energii aby pokryć debet powstały w okresie ochronnym.