Jak wynajmować komuś mieszkanie - porady

Masz wolne mieszkanie, które chciałbyś wynająć? Zastanawiasz się, jak to zrobić, aby bezpiecznie

i korzystnie je wynająć? Od 2009 roku wynajmuję mieszkanie i co nieco mogę doradzić.

            Od czego zacząć?

Przeznaczone mieszkanie możesz wynająć nieumeblowane lub umeblowane i wyposażone. Szybciej 

i bardziej korzystnie wynajmiesz mieszkanie w pełni umeblowane i wyposażone w meble, 

sprzęt AGD i RTV, tak aby wynajmujący mógł od razu zamieszkać.  

Niezależnie czy chcemy wynajmować umeblowane lub nieumeblowane musimy je pod wynajem przygotować.

Przygotowując mieszkanie do wynajmu musimy:

a.     Dopilnować, aby sufity, ściany i podłogi były czyste i schludne – w razie czego umyć je lub nawet pomalować.

b.   Dopilnować, aby oświetlenie i gniazdka elektryczne czyli  instalacja elektryczna mieszkania była sprawna i odpowiednio zabezpieczona.

c.    Usunięte wszelkie usterki – np. przeciekający kran lub spłuczka toaletowa, opadnięte drzwiczki od szafki, itp. Większość drobnych usterek można usunąć w własnym zakresie przy niewielkich nakładach finansowych. Do niektórych poważniejszych usterek trzeba wezwać fachowca. Czasami zdarzają się drobne uszkodzenia, najczęściej związane z eksploatacją, których nie ma możliwości naprawić lub ich naprawa może wiązać się z dużymi nakładami finansowymi – np. odpryski w zabudowanej wannie.

d.      Dopilnować, aby stolarka okienna była sprawna, czyli prawidłowo uszczelniona, a zamykanie i otwieranie okien nie sprawiało kłopotów.

e.      Skompletuj klucze do wszystkich zamków, a w przypadku zmiany lokatorów warto wymienić zamki drzwi wejściowych do mieszkania, piwnicy lub innych wynajmowanych pomieszczeń,  zaraz po zdaniu mieszkania. Nie masz pewności że poprzedni lokator nie zrobił kopii kluczy do mieszkania, i nie wejdzie do niego podczas naszej lub co gorsze nieobecność nowych lokatorów. O wymianie zamków na nowe warto poinformować nowych lokatorów, aby wynajmowanym mieszkaniu czuli się komfortowo.

f.  Na koniec warto posprzątać mieszkanie przed jego prezentacją potencjalnie zainteresowanym wynajmem.

2.       Ustalenie ceny wynajmu.

Zanim zdecydujesz się zamieścić ogłoszenie dotyczące wynajmu ustal, za jaką cenę chcesz je wynajmować. Pomoże Ci w tym przejrzenie podobnych ofert wynajmu w okolicy mieszkania, które chcesz wynajmować. Zwykle bierze się pod uwagę standard mieszkania, metraż oraz lokalizację. Warto być przygotowanym do negocjacji ceny wynajmu, oraz przemyśleć jej dolną granicę.

3.       Podjęcie decyzji, czy wynajmujemy mieszkanie przy pomocy pośrednika, czy na własną rękę.

Wszystko to zależy od naszego czasu jakim dysponujemy i naszej wygody.

Korzystając z biura nieruchomości – pośrednik , pozbywamy się problemów z przygotowaniem ogłoszenia, odbieraniem telefonów oraz prezentacją mieszkania. Trzeba pamiętać o tym że pośrednik za swoją pracę pobierze prowizję. Prowizję pośrednik może pobrać od nas lub może ona zostać przeniesiona na najemcę, co może wiązać się z uszczupleniem grona zainteresowanych.

Jeżeli nie skorzystamy z usług biura nieruchomości, musimy się zaangażować w przygotowanie odpowiedniego ogłoszenia, jego zamieszczenie, oraz odbieranie telefonów i prezentacją mieszkania.

4.       Przygotowanie dobrego ogłoszenia.

Jeżeli decydujemy się na samodzielne wynajmowanie mieszkania musimy się przyłożyć do stworzenia ogłoszenia. Aby zaoszczędzić czas nasz i zainteresowanych wynajęciem ludzi, ogłoszenie musi być dobrze przygotowane i zawierać rzetelne informacje.  Dobrze przygotowane ogłoszenie pozwoli uniknąć powtarzających się pytań, i marnowanie czasu na prezentację mieszkania ludziom, którzy czytając nasze ogłoszenie spodziewali się czegoś innego.  Ogłoszenie powinno zawierać następujące informacje:

a.       Adres – nie koniecznie musi być dokładny, a powinien zawierać podstawowe informację

      o lokalizacji jak: miejscowość, dzielnica, ulica ( czasami warto podać przynajmniej nr budynku, szczególnie, gdy znajduje się on przy jednej z dłuższych ulic w mieście). Czasami dokładna lokalizacja szczególnie w pobliżu sklepów, parków, przystanków komunikacji miejskiej, lub pobliżu wyższych uczelni  może być atutem dla zainteresowanych wynajmem.

b.      Podstawowe informacje o mieszkaniu -  liczbie pokoi, metraż, piętro – warto wpisać jaki jest rozkład mieszkania,  jak duże są pokoje, czy są rozkładowe, czy przejściowe. Powinna się znaleźć także informacja o stanie umeblowania i wyposażenia ( sprzęt RTV/AGD ) przy opisie kuchni warto wspomnieć o kuchence – czy jest gazowa, czy elektryczna. 

      Dodatkowo warto  o dostępie do mediów jak: kablówka, Internet, itp.

c.       Informacja o budynku – dla niektórych ludzi istotną informacją to, czy mieszkanie do wynajęcia którym są zainteresowani znajduje się w bloku z wielkiej płyty czy może w kamiennicy 

      lub w innym budynku.

d.      Informacja o rodzaju ogrzewania – ma wpływ na komfort mieszkania, a przede wszystkim na jego koszty, co ma duże znaczenie dla wynajmujących. 

      Warto dodać również informację o ciepłej wodzie użytkowej.

e.      Informacja o kosztach – wyraźnie wyszczególnione ile wynosi koszt najmu, i jakie opłaty dodatkowe poniesie najemca. Należy określić szacunkową ich wartość. Jeżeli zamierzamy pobrać kaucję zabezpieczającą, to także taka informacja powinna się znaleźć w ogłoszeniu.

f.        Zdjęcia – ogłoszenia ze zdjęciami cieszą się większą popularnością. Zdjęcia powinny być aktualne i przede wszystkim wyraźne. Powinny jak najbardziej odzwierciedlać stan faktyczny mieszkania które chcemy wynająć. 

      Odradzam zatajanie faktycznego stanu licząc na to, że potencjalny najemca ostatecznie machnie ręką na nieco gorsze warunki.

g.       Film – coraz częściej w internetowych portalach z ogłoszeniami oprócz zdjęć można zamieszczać również filmy lub linki do strony z filmem. Dobrze nakręcony film przedstawiający nasze mieszkanie do wynajęcia może zaoszczędzić nam czas na osobistą prezentację mieszkania. Po obejrzeniu naszego filmu będą kontaktować się naprawdę zainteresowani wynajmem. Dodam że nie musimy dysponować drogim sprzętem i oprogramowaniem, aby nakręcić i zmontować taki film. Wystarczy aparatem lub telefonem nagrać kilka filmików, za pomocą programu Movie Maker (dostępny z Windowsem) zmontować je w jeden film i umieścić go np. na Youtube. Oto przykład takiego filmu: www.youtube.com/watch?v=-HBJdEXP7uQ

h.      Informacje kontaktowe – nr telefonu, adres e-mail. 

      Warto zaznaczyć też w jakich godzinach i jaką preferujemy formę kontaktu.

Gdy już przygotowaliśmy dobre ogłoszenie należy je opublikować.

5.       Gdzie zamieścić nasze ogłoszenie?

Najprostszym, a za razem najskuteczniejszym sposobem jest zamieszczenie naszego ogłoszenia w Internecie. W Internecie znajdziemy wiele popularnych portali z ogłoszeniami, np. allegro.pl, olx.pl, Gumtree.pl itp. Często na lokalnych portalach naszego miasta także znajdują się działy z ogłoszeniami. W większości przypadków zamieszczenie ogłoszenia w Internetowych portalach z ogłoszeniami jest bezpłatne, a opłaty pobierane są za wyróżnienie ogłoszenia. W portalach ogłoszeniowych bardzo często są rubryki w których wpisujemy dodatkowe informacje np. piętro, rok, budynku, czy dostępna jest piwnica, balkon, Internet, kablówka itp. Im dokładniej wypełnimy wszystkie pola tym bardziej ogłoszenie będzie lepsze. 

Należy pamiętać o zamieszczeniu wyraźnych zdjęć.

Ogłoszenie można zamieścić również w lokalnej prasie. W tym przypadku ogłoszenie jest płatne, lub musimy zakupić gazetę aby wypełnić specjalny kupon.

Kolejnym sposobem jest wydrukowanie własnego ogłoszenia i przyczepienie go na tablicach ogłoszeń np. na uczelniach wyższych, i innych miejscach w których dozwolone jest zamieszczanie ogłoszeń.

6.       Znalazłeś chętną osobę do wynajęcia twojego mieszkania  - Podpisz umowę najmu.

Umowa najmu to podstawa. Chroni ona dwie strony i pozwala uniknąć wielu nieporozumień zwłaszcza finansowych. Podstawa to dobrze przygotowana umowa oraz sporządzony w dniu wydania lokalu Najemcy, protokół zdawczo – odbiorczy ( jako Załącznik Nr 1 do umowy najmu), w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji, urządzeń i wyposażenia. Protokół ten stanowić będzie podstawę rozliczenia przy zwrocie lokalu.

7.       Wynajmując mieszkanie jaką wybrać formę opodatkowania?

Do wyboru mamy dwie formy opodatkowania – na zasadach ogólnych lub poprzez ryczałt.

8.       Dbaj o lokatorów i o mieszkanie.

Staraj się do minimum ograniczyć wizyty w mieszkaniu – pozwoli to poczuć się lokatorom komfortowo. Usterki zgłaszane przez lokatorów usuwaj jak najszybciej. Dobre relacje z lokatorami zwiększy ich zadowolenie, a tobie pozwoli zaoszczędzić czas na kolejne przygotowanie mieszkania do wynajmu i szukanie nowych lokatorów.